(69-38) Choix du terrain

[Urbanexil]

Salut à tous!

Je m'inscris sur ce forum pour apprendre des notions de permaculture dans une démarche globale d'indépendance.
Mon but est de :
- vivre au vert
- avoir du terrain à exploiter
- avoir du temps
- avoir les moyens d'avoir du temps
- vivre frugalement (ça permet de mieux apprécier les festins!! hé hé)
- vivre légalement et sereinement (pas de squatt, pas de soucis d'argent)

Le choix du terrain semble primordial.
Pour ce qui est de la région, je souhaite rester dans la région Rhône alpes. Le département 69 est cher pour moi.
Il y a l'Ain qui offre de belles opportunités. L'Isère me séduit un peu plus par les paysages et la proximité des montagnes.
L'Ardèche est vraiment enclavée... J'ai visité le Cheylard, les terrains ont l'ai pauvres et acides. (bruyères, sapins, fougères).
La Drôme des collines est un peu chere aussi. Le Diois est magnifique mais le prix des terrains aussi!

Je pars du postulat que le choix d'acheter une ferme est un gage de garantie de ne pas se tromper sur la nature du terrain.
On en trouve beaucoup dans l'ain et dans l'Isère. La diversité climatique et géographique de ces départements nécessitent de bien connaître avant de s'installer.
D'une manière générale je souhaite vivre dans une région verte. Je préfère les forêts ou les feuillus sont majoritaires.

Pour ce qui est de la surface, ça dépend de l'objectif. Idéalement un hectare semble déjà pas mal. Si c'est que 1000 m² on fera avec!

Au plaisir de lire et d'apprendre!

[satya]

salutation

Je pars du postulat que le choix d'acheter une ferme est un gage de garantie de ne pas se tromper sur la nature du terrain.

ne t'en fait pas trop sur la nature de la terre ,toute terre s'arange(enfin ya des limites)
et je ne suis pas sur que le fait qu'il y ai une ferme soit gage de terre de qualité,je dirai meme mefience
laubour toujours depuis moultes années ,vie des sols 0 , semélle de labour , terre léssivé...
un bout de terre chez moi a etait cultivé ,au premier coup d'oeil ca se voit ,moi vivant et surtout les labours ont remonter les gros cailloux en surface et une grosse semélle d'argile a 30 cm(trace "rouillé" inside)...enfin c'est ce que j'ai pu constater
l'autre bout en prairie regorge de vie, chiure de verre de terre a gogo.etc....
bonne continuation dans tes recherches

[Urbanexil]

Merci pour ta réponse.

Pas si simple en effet...

[Urbanexil]

Bonjour,

J'ai visité une bien en vente composé d'une maison à la limite de la ruine, sur 3.4 ha.

Il s'avère que les terrains et la maison sont en zone classée naturelle, et inondable donc non constructible.
Ils sont à la fois exploitables / exploités (prairie à vache)
L'agence immo qui faisait la visite m'indique que la SAFER a son mot à dire dans la période de compromis de vente.

Outre la pertinence de l'achat qui peut s'avérer ruineux, et limitatif en terme d'évolution (surface habitable figée), je me demande comment fonctionne les frais de notaire dans ce cas la??
En effet le bien est constitué de plusieurs parcelles cadastrées.

Les frais de notaires sont ils de 7% environ pour l'ensemble ou uniquement pour la parcelle ou se trouve la maison?
Car j'ai lu que les frais notariaux ne sont pas vraiment limités en terme de pourcentage sur les terrains agricoles ou viticoles...

Si quelqu'un a déjà eu le cas? Merci d'éclairer ma lanterne sur ce point.

[Sud]

Moi aussi je cherche un peu. J'ai un terrain en Ariège mais je veux pas quitter ma bien aimée qui doit encore bosser 8 ans. Donc je regarde un peu ce qui se vend en Rhône Alpes et le plus souvent les prix n'ont rien à voir avec une activité agricole.
Sur le site ci-dessous des fois il y a des trucs qui paraissent sympa:

http://www.les-cabanes.com/vente-terrain.html

[Urbanexil]

Salut SUD

Oui je connais ce site les cabanes.com et j'y vais de temps en temps.

D'ailleurs j'avais dans l'idée un temps d'acheter un terrain de loisir avec un cabanon existant, histoire d'y aller les week end ou pendant la belle saison, et avoir une habitation classique le reste du temps.

C'est ce qui est de loin le plus économique malgré tout, même si certain essaye de vendre à prix d'or des terrains car il y a une construction plus ou moins légale dessus.

Après pouvoir vivre au milieu de son jardin ça serait encore mieux. Et en cas d’agrandissement du couple en famille à l'arrivée d'enfant, une maison peut être plus sympa qu'un appart.
Mais en ce ruinant sur 25 30 ans, comment vouloir vivre sur son terrain alors qu'il faut travailler ailleurs pour rembourser? Et du coup autant ne pas vouloir à tout prix du terrain s'il n'est pas mis en valeur.

Et avec les PLU qui concentre les gens, difficile d'échapper aux quartiers pavillonnaires à la deseparate house wife au rabais.

[macronature]

bienvenue parmis nous

[Urbanexil]

Bon j'ai peut être trouvé mon bonheur...
J'ai fait une offre d'achat pour une longère à retaper sur 1.2 hectare de terrain plat. Il y a une zone habitable de 60-70 m² avec eau, électricité et téléphone raccordés et une dépendance (grange) ou était stocké le foin.
Je suis super emballé à l'idée de tout ce terrain et les fabuleuses possibilités. j'ai l'impression que la vie va prendre un sacré tournant.
La parcelle est nickel, c'est un beau rectangle.
La longère est exposée plein sud. Toitures à deux pans facile à retaper. Faut reprendre la couverture sur la zone grange.
Il y a aussi toute la façade nord et les façades de la zone habitation qui sont enduites au ciment. C'est bien évidement un massacre car les murs sont en pisé. Je vais devoir vite les piquer pour laisser respirer le mur. Les murs intérieurs semblent aussi enduits au ciment et il y a une bonne grosse dalle ciment... pas glop
La zone grange est plus saine. Aucune dalle et aucun enduit ciment intérieurs. Il y de beaux murs maçonnés en galets et briquettes.
Il y a un puits en face de la maison, pas mal de vieux outils, carrioles, clapier à lapin. Il y a un genre d'enclos à bestiole dans la grange.
Sinon il y a un poel à bois pour le chauffage. Une gazinière pour la cuisine. Il y a pas mal de bric à brac ancien qui traîne dans la grange.

Le terrain est plat (pré). Apparemment il n'y a pas d'exploitation ni aucun bail en cour ... Il y a deux énormes chênes en face de la grange. Il y a quelques petits bosquets d'arbres et arbustes. La famille qui vend a nettoyé les abords qui devaient être envahis de broussailles. Il y a aussi pas mal de tas de bois, je sais pas s'ils vont le récupérer. J'ai aussi repéré des bosquets qui me semble être du cassis en lisière de propriété.

Au loin il y a une vilaine ligne de haute tension mais je pense m'y faire vite!
Enfin voilà je vais être dans les travaux pas mal de temps, ça sera la priorité. je sais qu'ensuite le terrain sera prêt à être développé. Je vais annexer une partie de la grange pour agrandir la zone habitation et garder une zone atelier, stockage, outillage, etc...

Je suis à 45 mn de Lyon donc je peux garder mon travail. Pas besoin de gros changements structurels.
Voila. Il y a toujours mieux, toujours pire. Dans l'ensemble ça répond à mes attentes citées plus haut. ya plus ka...

[autrevie3]

t peux pomper du courant gratuitement en plaçant un grillage métallique sous la ligne à haute tension,la différence de potentiel est suffisante pour pomper.
suce fort,tête ferme.
t'pense t'chauffer comment l'hiver ? un poël à bois tite buches est nikel pour faire la cuisine dessus,les gaz aussi est super pratique les deux,c'est mieux.
trouve tes croqueurs de pomme et achète des portes greffes de mise à fruit rapide pajam's,supporter,m27 etc...
si tu manque de place greffe y des variétés fruitières à petits développements,voir carrément des nains ou pleureur,prospecte bien avec un oeil pirate tout ce qui peux te servir comme materiaux,fruitière (ribes,rubus idaeus,vitis,actinidia,fragaria,etc...),
tu viens de rater la periode idéale pour planter des griffes d'aspèrges.
pour la toiture...faut faire traditionnelle,mais ca coûte bonbon.
la restauration c'est bien moins agréable que de tout bâtir,mais bon,faut faire avec.
tu as déja dormis dans la maison?
j'espère qu'aucun esprit viendra te surprendre...
y a souvent l’entité qui trainent quand quelqu'un y est mort,faut parfois négocier.

demande à garder le bois,bâche le pour l'utiliser cet hiver,au pire ca servira d'humus...
pense à implanter une mini serre pour lancer des semis printanier (car il faut éviter que ça s'étiole et que ca chauffe pour germer)
il y a plein de récup de vitres...trouve les spotes de récup du coin (pain racit,huile usagé,poubelle de supermarché,décheterie (terre potentiellement riche en plomb,scierie,démolisseur chineur,décharge tout court,il y a toujours de tres grosses économies à faire.

[Urbanexil]

La ligne de haute tension passe pas sur le terrain mais j'imagine que ça aurait été possible.

Pour tout ce qui est plantation et abords, je vais surement laisser ça de côté. Enfin ça dépend remarque si il y a des choses à aménager à l'avance, (le tas de composte, etc..)
Priorité aux travaux. Ca fait des années que je souhaite rénover une bâtisse. Il y a vraiment énormément de travail à ce niveau là. Reprendre la couverture, renforcer les dépassés de toit (charpente) Isoler les combles ou les sous faces rampantes avec 30 cm
Puis piquer les enduits ciments pourris et isoler par l'extérieur.
Avant faudra réfléchir bien sur aux aménagements de la grange, et l'éventualité de créer des ouvertures supplémentaires. chauffage passif, etc. Je sais pas si des fenêtres de toit sont souhaitable d'un point de vue thermique, à voir.
Enfin je pourrai peut être récupérer de la terre du terrain pour faire des enduits intérieurs. a voir. Bref, déjà il y en a bien pour quelques années!!

Pour l'instant c'est au stade potentialité...

[Aimelle]

Bonjour.
Je ne voudrais pas jouer le rabat-joie, mais t'emballe pas trop vite (autant pour toi que pour ton entourage), patiente car sur un tel terrain il y a encore deux mois de droit de préemption par les collectivités locales et la safer, à partir du jour de la "promesse de vente".
Donc garde de l'enthousiasme pour tes projets et ta recherche de terrain, mais sans trop te focaliser sur celui-là tant que l'échéance n'est pas atteinte.

[Urbanexil]

Salut!

Oui tout à fait je sais que ça rentre en compte. Après le terrain est peut être trop petit pour intéresser un agriculteur mais bon on sait jamais. Si c'est pas celle là ça sera une autre. Il y a déjà 2-3 biens en vente que j'ai raté parce que c'était déjà sous compromis ou que les gens sautent dessus du moment qu'ils savent que quelqu'un d'autre est interressé.
Si ça ne se concrétise pas c'est que c'est pas le moment.

[Urbanexil]

Salut à tous!

Etant donné que notre projet d'achat se précise, avant designer le compromis je souhaiterai avoir des retours concrets sur 2 points bien précis,si vous avez déjà eu l'expérience.

Le tènement immobilier est une maison d'habitation avec grange acollée. Il y a l'eau, l'elec et le téléphone (des années 60 mais bon...) Il n'y a pas de fosse septique ni de tout à l'égout.
Question: ai-je le droit d'y habiter??? D'après les retours que j'ai eu, les obligations de mise aux normes du traitement des eaux commence la 1ere année après l'installation.
Aparament c'est le SPANC qui est en charge de tout ce qui est traitement des eaux... Quelqu'un a t'il déjà eu des problèmes avec ces divers organismes?
Y a t'il une législation pour un traitement par phyto épuration?? Apparement non d'ou certains qui proposent leur service:
http://www.labelverte.org/produits/phyt ... iliere.php


Deuxième point très concret: actuellement il y a un agriculteur qui s'occupe de faucher les herbes d'une bonne partie du terrain et il récupère le fourrage.
Il n'y a soit disant pas de bail d'aprèsles vendeurs et l'agence immo. Toutefois mon notaire m'a directement dit au premier coup de fil que dans ce domaine, les bails oraux ou les mises à disposition ont une valeur.En gros une fois qu'il y a un accord c'est foutu, le gars peut y rester à vie comme chez lui et aura toujours gain de cause.
Il a aussi évoqué le fait que si le gars cotise à la MSA j'aurai jamais la jouissancedu terrain... Dans ce cas la je me demande bien à quoi servent les titres de propriété??????????

Au cas ou ça soit vrai, que je tombe vraiment sur un lourd dingue qui s'accroche à cela et qui joue les gros bras pour s'octroyer ad vitam eternam le terrain, quels seraient les astuces pour récupérer légalement et le plus simplement le terrain?? Est il envisagable de cotiser à la MSA pour récupérer son propre terrain???

C'est surtout ce dernier point qui m'ennuie énormément car j'achète surtout la maison pour les possibilités du terrain... Et si je m'achète un fusil de chasse j'ai bon?

[alix]

si le fermier est à la MSA il est en place pour 9 ans à partir de la dâte de son inscription ,et c'est reconductible par tacite reconduction pour 9 autres années et ainsi de suite. Tu pourra reprendre les terres seulement en t'installant agriculteur et en lui donnant son congé 2 ans avant la dâte d'échéance. Essai de savoir s'il est inscrit et depuis quand.Un bail verbal a autant de valeur qu' bail écrit si il est suivi d'une inscription à la MSA . Une vente de fourrage 2 années de suite au même agriculteur vaut bail à ferme dans les mêmes conditions que les autres.Un propriétaire peut demander à son fermier de laisser les terres moyennant un dédommagement prévu par la préfecture., mais il n'est pas obligé d'accepter , il est protégé par son statut de fermier
Bonnes négociations

[Urbanexil]

Bonjour,

Merci beaucoup pour ces informations.
En gros ça marche un peu comme un bail commercial.
Je n'ai aucune idée si l'ancien propriétaire recevait la pièce en vendant le fourrage. C'est bien possible. Toutefois si c'était au noir ça sera difficile à prouver de la part de l'agriculteur.

Je me disais bien qu'il y avait des solutions. J'ai eu son numéro je vais l'apeller. Toute façon c'est pas vraiment urgent. Au pire des cas je m'inscris à la MSA pour récupérer les terres dans 9 ans car j'aurai surement pas le temps de m'en occuper d'ici là. En plus c'est donnant donnant le gars récupère du fourrage et ça évite au champs de se transformer en broussaille faute d'entretien ce qui serait dommage.

petite question: comment marche l'inscription à la MSA? à chaque parcelle cadastral il faut déclarer cela à la MSA?? Faut il l'accord du propriétaire? Si c'est fait dans le dos du propriétaire on peut par la force occuper un terrain??

Et comment s'inscrire à la MSA? faut il des diplômes ou des projets ou que sais-je? Est ce forcément dans une optique de commercialisation? Peut on récupérer les terres le temps de côtiser à la MSA puis arrêter de côtiser par la suite? (genre 2 -3 ans après, faut il un motif)

Merci Alix si tu connais ces infos.


A c'est bien tordu tout ça ça me plait rraaaaaaaaaaa jevais devoir devenir fermier c'est mon destin

[alix]

oui il faut l'accord du propriétaire et il ne peut y avoir qu'un seul cotisant pour la même parcelle, Si tu laisse le fermier prendre le fourrage tu entretients son droit au fermage. Il y a2 façons d'être à la MSA soit tu as la surface necessaire à une activité economique et tu es cotisant de plein droit avec tous les avantages et un paquet de fric à leur filer , soit tu n'as pas cette surface et tu es cotisant solidaire ,ce qui ne t'ouvre aucun droits sociaux ni pour la retraite ni la maladie mais tu peux être couvert par une tierce personne (epouse). Avec ce statut tu es aussi agriculteur

[Urbanexil]

Bon ben ça y est j'ai signé le compromis de vente "promesse synallagmatique" et parapher tout un tas de documents en signant pleins de documents en rajoutant des formules occultes maîtrisées par les gens de droit.

Voilà, maintenant faut sortir le permis de construire, aller voir les banques, etc.
Pour ce qui est de l'agriculteur qui coupe l'herbe, il ne cotise pas à la msa et il n'y a pas de bail normalement. Le notaire lui a envoyé un courrier dans lequel il indiquait qu'il était exploitant à titre précaire. L'agriculteur a renvoyé le papier en barrant "précaire", et je ne sais plus quoi encore.

Bref c'est pas gagné. Apparemment il faut qu'il prouve qu'il y a eu commerce, avec au moins trois souches de chèque qu'il aurait versé à l'ancien propriétaire. Le cas contraire il n'est pas légitime mais les notaires savent très bien que c'est des situations ambiguës, le bail verbal étant reconnu en matière agricole.

Désolé de faire tâche dans ce forum qui prône l'entraide, l'intégration, etc. Ca fait bien le gars de la ville arrogant qui débarque, l'"étranger" qui est pas du coin et qui vient déranger. Bla bla bla, quand il faut vendre une fortune du terrain qui passe constructible, le respect de la terre agricole il est ou? et quand c'est l'inflation des prix, c'est bien beau de casser du sucre sur le dos des hollandais et des anglais, faudrait pas oublier qui vend les terrains aux plus offrants... c'est bien les locaux non? leur jeunes peuvent même plus acheter chez eux.

Bref je m'égare. Si faut jouer au bête je jouerais au bête ya pas de soucis.

[Urbanexil]

Sinon j'aimerai bien mettre un système de phyto épuration. Faut que j'aille voir les gars du SPANC pour cela. Comme c'est un point crucial pour l'obtention du permis de construire, j'ai pas envie de me refaire rembarrer à ce niveau la. Faut peut -être la jouer fine, indiquer qu'on met la dernière centrale dernier cri qui va bien, avoir le permis, puis demander une dérogation...

A ce sujet ça m'agace toutes ces salades. Les vaches elles cagent bien au milieu des champs non? Et les pesticides ils vont ou? comment ils ont fait les milliers d'années avant nous sans toilette et tout à l'égout?

Bref... passons.

[Urbanexil]

C'est bien ce qui me semblait, ça rigole pas du tout.

Il y a même ce forum de technicien spankeur qui se pose des questions métaphysiques sur le refus ou non d'un projet en fonction des agréments ministeriels:

http://www.spanc29.net/forum/index.php


Une fois de plus c'est toute une mafia de vendeurs de fosses hologués qui mettent en échec les autres procédés qui rentrent pas dans la maille. Je fais peut être un raccourci mais ça me parait fumeux encore ces histoires et ça m'énerve.

Faut choisir le bon cheval, le bon bureau d'étude et le bon interlocuteur pour pas que le projet finisse au chiotte arf arf! Et après aparement le spanc vient inspecter si l'installation est ok au frais du propriétaire. Le racket sur la merde a de l'avenir.

[autrevie3]

faut tout brûler vous dis je.