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Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Avec la nature et non pas contre elle...

Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Toulao le 03 Fév 2015 19:37

Bonjour,

Je suis actuellement à la recherche d'un terrain avec des bâtiments à rénover. Je travail à l'élaboration d'un projet de permaculture (ferme, éducation populaire) dans le pays nantais qui débutera dans quelques années le temps d'effectuer ma reconversion.
Ma situation me permet d'acheter du terrain, mais pour le moment mon projet sur ce terrain n'est pas parfaitement définie. C'est plutôt de l'ordre de l'investissement afin de préparer mon lendemain et ma reconversion.

J'ai trouvé un terrain avec une maison et une grange = 500m² habitable + 140m² de hangar, 6m au faitage. Le tout avec + de 5ha de terrain.
N'étant pas agriculteur, la terre est exploité par un agriculteur qui loue le terrain et il arrête son activité dans 2ans. Pile poile, quand je débuterai la mienne. Et en plus, je n'ai pas à faire à la SAFER, affirmation de l'agence.

Bref, c'est un terrain idéal, pas de mitoyenneté et les voisins sont loin. Près des grands axes.
Il y a des grandes parcelles autour qui pourront peut être un jour être acheté...

Le seul HIC c'est la route qui divise le terrain et une ligne électrique qui traverse la passerelle rouge et la bleu au sud. C'est une route certes très peu passagère, mais une route quand même.

Sur la photo, il y a une route moitié goudron/terre entre la parcelle bleu et verte. Mais elle sera cédé par la mairie pour 1€.

Je suis à la recherche d'exemple de design incluant une route communale dans la ferme. Mais surtout des avis, des ressentis concernant ce potentiel achat.

Bien à vous
Q.
Pièces jointes
quintessence_projet_parcelles.jpg
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Toulao
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Patamax le 04 Fév 2015 12:01

Salut.
J'tavais fait un ti commentaire de carte, mais j'ai fait une mauvaise manip................

Perso l'endroit me plait bien, il est bien exposé, j'ai un bon feeling avec le lieu.
Mais : je ne vois pas de point d'eau sur tes parcelles, y'en a un ou pas ?

La ligne électrique qui passe c'est de la haute tension ou basse ?

Sinon j'ai remarqué que la foret qui borde ta parcelle n'est pas une foret originelle, mais bien une parcelle repeuplée d'arbres plantés en ligne :rougefaché: c'est flagrant.
Je me demande donc si c'est une parcelle qui va etre exploitée ou tout simplement une parcelle de repeuplement.

La route n'est pas derangeante du fait qu'elle soit en ligne droite, donc securisant, et avec une bonne visibilité puisque pas d'arbres le long de la route.
La petite route grise au centre de ta parcelle, "le haricot", perso je trouve que c'est un atout, et meme que l'endroit en vert au centre de ta parcelle + ce petit haricot sont pour moi, le coeur de ta parcelle et qu'on pourrait vite y faire quelque chose qui embellirait le tout.

Je trouve le hangar petit par rapport a l'habitation, 140m2 c'est vite petit dans ce genre d'occupation, non ?

Chez toi, les vents dominants sont bien de l'ouest, non ?

On voit nettement sur la photo que tes parcelles sont des prairies, donc terre peu travaillée, et moins d'entrants que si ca avait ete des champs, c'est un avantage.

Il manque des haies sur la parcelle surtout si le vent vient d'ouest, donc sud sur la photo.

Je reviendrai ce soir.
Patamax
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Toulao le 04 Fév 2015 13:32

Mais : je ne vois pas de point d'eau sur tes parcelles, y'en a un ou pas ?


Oui il y a un point d'eau, même deux. Il y a un puits sur le haricot et juste en face de l'habitation il y une marre et un autre truc couvert par des herbes qui ressemble à un puits. Par la suite je compte bien creuser des étangs.

La ligne électrique qui passe c'est de la haute tension ou basse ?


C'est de la basse tension.

Sinon j'ai remarqué que la foret qui borde ta parcelle n'est pas une foret originelle, mais bien une parcelle repeuplée d'arbres plantés en ligne :rougefaché: c'est flagrant.
Je me demande donc si c'est une parcelle qui va etre exploitée ou tout simplement une parcelle de repeuplement.


C'est flagrant oui ! C'est la forêt du château. Je ne sais pas l'usage, je pense que c'est plus pour la chasse (pur intuition). Ça vaut le coup que je me planche sur la question.

Je trouve le hangar petit par rapport a l'habitation, 140m2 c'est vite petit dans ce genre d'occupation, non ?


Il n'est pas très grand en surface mais très haut (6m environ voir un peu plus et très cubique), il y a possibilité de stocker sur un ou deux étages.

Chez toi, les vents dominants sont bien de l'ouest, non ?


Affirmatif, bien que c'est OUEST / SUD-OUEST

A Nantes (44) :
Image

On voit nettement sur la photo que tes parcelles sont des prairies, donc terre peu travaillée, et moins d'entrants que si ca avait ete des champs, c'est un avantage.


La parcelle bleu accueil des moutons et la parcelle rouge sert au fermage des moutons. Elles sont encore exploitées. J'ai creusé rapidement à la main la terre en surface et la terre est plutôt légère. J'y suis allez un lendemain de grosse pluie et j'ai été surpris de voir que le terrain était tout à fait praticable. Le sol n'a pas l'air trop argileux.

Il manque des haies sur la parcelle surtout si le vent vient d'ouest, donc sud sur la photo


Oui, c'est certain !! Mais des haies ça se plantent !

Mon projet n'est pas de m'installer tout de suite après l'achat. Pour plusieurs raisons :
- Je dois me former et expérimenter. Pour cela je vais le faire sur le terrain de mes parents qui ont besoin de rendre le terrain viable à cause de leurs activités professionnelles et de leurs santé.
- En parallèle, ça me laisse le temps d'étudier en profondeur le lieux et d'effectuer les bons choix.
- Je compte créer une pépinière, avec un ami, sur le terrain acquis dans l'attente d'un aménagement futur.
- Un agriculteur est présent encore pour deux ans (pas de négociation avec la SAFER !). Et il me permet d'avoir un entretien du terrain + un fermage (négligeable) le temps de mon instruction et de ma réflexion.

Dans ma recherche de terrain, il est difficile de trouver des habitations avec suffisamment de terrain sans passer par la SAFER, mon statut ne me le permet pas. Surtout que la surface dont j'ai besoin n'est pas bien définie...
Quand je m'inspire de la ferme du bec hellouin, je me dit, 2ha ça suffit mais quand je lis d'autre source, d'autre projet, les surfaces pour mon type de projet sont bien supérieur...J'ai acheté des ouvrages notamment le "jardinier-maraicher" qui devrait arriver d'ici peu, j'espère avoir plus d'info sur des exemples de surface et de quantités produites. SI vous avez des conseils de lecture (papier, web...) à ce sujet, n'hésiter pas.

Merci
Toulao
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par poupou le 04 Fév 2015 20:32

Tu parles de creuser des étangs, comment ça fonctionne ?

Sinon c'est extrêment grand pour de la permaculture, ça te laissera la part belle pour les animaux et pour planter beaucoup, mais vraiment beaucoup d'arbre :)

Avec 5ha, niveau Safer il faudra tout de même justifier certainement à terme l'utilisation agricole des parcelles. Donc déclarer arboriculture ou petit élevage.
poupou
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Patamax le 05 Fév 2015 21:56

Salut Toulao.

Bin perso, avec ce que tu viens de me repondre, terre legere, points d'eau, envie de creuser des etangs, ligne basse tension, vent de l'ouest, envie de planter des haies, moi j'ai envie de te dire que ce terrain est un bon terrain !!!!
C'est tres rare d'avoir des terrains avec aussi peu de changements a effectuer !!!
Pis l'avantage de la non préemption, ca c'est carrreeeeeemmentttttttttttttt un luxe indeniable.

Pour ce qui est de ce que tu lis pour l'histoire de surface en tant que pro, méfies toi, la société a tendance a toujours surestimer, et de loin !!!!
Apres j'sais pas trop ce que tu as prevu.........mais 2 hectares c'est petit et grand a la fois, mais grand si c'est le dos qui parle, mdr.

La basse tension n'est pas derangeante, ca serait mieux sans je l'avoue, mais en basse tension, surtout au sud des parcelles, y'a largement moyen de palier au ti probleme, d'autant que tu ne feras pas de l'elevage, donc pour les legumes et plantes, y'a largement moyen de les implanter assez loin de cette ligne, et meme en dessous, que je pense que ca n'y ferait rien ou pas grand chose : j'ai pas mal d'exemples par chez moi, et honnetement, la basse tension ne joue pas ni en faveur ni en defaveur sur les potagers.

Pour le hangar c'est réglé, j'avais mal lu, effectivement sur 6m de haut y'a deja de quoi faire !!! c'est Nikel !!!

Pour le reste je ne m'avance pas, ca retourne d'un pro, moi j'ai jamais planter a cette echelle, et y'a quand meme une belle somme de pognon en jeu dans tout ca, et c'est pas ce que je gere le mieux, lol.

Pour la propriete en elle meme, je suis certain que tu peux embellir a pas cher et vraiment y mettre un "cachet" si tu le souhaites. Apres c'est pas ma tasse de thé, mais je "sais" faire et voir que selon le plan aérien, bah y'a de quoi faire de sacré trucs !!!! surtout sur le centre, avec ce fameux haricots et ce ti bout de terre qui fait comme une ile, bon j'te donne mon ressentis : quand tu a mentionner plus haut "creuser des etangs", mdr, un micro climat et/ou un ecosysteme dédié serait PARFAIT a cet endroit, et la mon imaginaire peut partir assez loin, mais sur des choses toujours simples, belles et surtout réalisables, comme un etang avec un micro climat dédié, ou ca serait une parcelle pour les "tropicaux" : kiwi, bananes, etc, bambous, figuiers, etc, et bien sur avec un etang qui produirait le poisson pour la famille !!!!! l'eau amene la chaleur, tu y ajoutes des rebords de parcelle en moellons qui amenent de la chaleur, tu fais ta perma sur place avec ajout de moellons calcaires qui amenent aussi de la chaleur, bref tu vois ce que je veux dire, d'autant que comme les exteieurs de parcelles seront aussi en perma donc en climat plus doux, ton centre en beneficiera aussi, bref..........

M'enfin bon, :mdr3: :happy1: , ca y'est j'suis parti, j'my crois :mdr3:

Serieusement, y'a rien de limitant sur ce terrain, c'est ca qui est bien ! sauf que y'aura du boulot et des ampoules coté ouest, la y'a un sacré taf a fournir pour barrer les vents dominants, et une sacré analyse pour faire ca minutieusement, parce que c'est de ca que dependra le micro climat tant esperer en perma. Enfin......que le gros sujet, derriere y'a quand meme pas mal d'autres sujets, tous liés bien sur..........lol.

Si la perma c'est ton dada et que tu aimes vraiment, mais vraiment creer, construire, alors tu vas t'eclater comme un ouffffffffffffffffffffffff, pazcque y'a du taf la, wawwwwwwwwww.

Bonne soirée.
Patamax
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Toulao le 07 Fév 2015 18:38

Merci pour toute ces infos. De bonnes idées !!!

Tu parles de creuser des étangs, comment ça fonctionne ?

Je ne comprend pas bien la question. Je compte creuser au tracto-pelle. J'ai un ami qui en possède un et qui vend ses service pour pas cher.

Avec 5ha, niveau Safer il faudra tout de même justifier certainement à terme l'utilisation agricole des parcelles. Donc déclarer arboriculture ou petit élevage.

L'agence, m'a affirmé que non étant donné l'agriculteur présent. A terme, je compte bien justifié une production agricole.

Apres j'sais pas trop ce que tu as prevu.........mais 2 hectares c'est petit et grand a la fois, mais grand si c'est le dos qui parle, mdr.

Le terrain n'est pas de 2ha, mais de 5ha !

J'ai quelques questions :
d'autant que tu ne feras pas de l'elevage, donc pour les legumes et plantes, y'a largement moyen de les implanter assez loin de cette ligne

Pour le moment, je ne sais pas si je ferrai de l'élevage ou pas, mais il y a de grande chance que j'en fasse. La ligne est un problème dans ce cas ?

Je ne compte pas vivre seul sur ce terrain n'y l'exploiter seul. Pour faire simple, mon projet c'est de s'installer avec 4-5 familles, de minimum pouvoir être autonome. Je souhaiterai qu'à terme, le lieux puisse apporté une rente aux travailleurs. Pas gigantesque, car le projet est d'associer : Le primaire : production (fruits/légume/petit animaux) , Le secondaire : transformation (jus/conserve...) et le tertiaire : service (prestation élagage, scierie, design... // animation socio-culturel, accueil de publique sur court (1jr) et moyen terme (semaine) // production audiovisuel // concert, spectacle).
Étant donné que l'on souhaite travaillé sur trois axes. Si la production peux produire 100 paniers de légumes hebdomadaires, ce serait je pense la limite basse pour le tertiaire. Corriger moi si je me trompe mais voici mon calcul.
Code: Tout sélectionner
100 paniers * 12€ (prix moyen) * 52 (semaines) = 62400€ CA/an
CA / 12 (mois) = 5200€ CA/mois
CA / 2 (charges sociales) = NET 2600€
NET / 5 familles = 520€/mois net


Ce n'est pas énorme, mais ce ne sera pas la seule rente.

Si je me base sur la "méthode du bec hellouin", il me faudrait 4000m² seulement pour avec leurs technique en perma (qui sont parfois décrié) pour produire 80 à 120paniers.
Admettons on triple la surface, car je trouve un peu commerciale la façon de vendre leur technique et j'ai l'impression que certain aspect sont un peu caché. Je tiens à préciser que je n'ai pas visiter, c'est seulement ce que j'ai pu lire sur le forum et internet, je ne veux pas faire de diffamation aucune. Rien n'es tout blanc ni tout noir, c'est déjà énorme ce qu'ils font !
Ca fait max 1,5ha pour la production maraichère avec 5ha de terre, ce serait amplement suffisant...
Pour les autres activités, elles ne nécessite pas beaucoup de terrain, sauf le camping et accueil de publique (jeunesse). Mais il y a 3,5ha restant, ce serait assez je pense.

au niveau du placement géographique, c'est situé à 1.5km d'un bourg de 1000hab avec tous les premiers service. A 10min d'une ville moyenne. A 1h de Nantes, Rennes, Angers, Laval.

C'est un gros projet, mais qui doit grandir organiquement et pour ça j'ai besoin de savoir si le lieux est potentiellement suffisant ou pas. Je ne veux pas aller trop vite pour pas faire de connerie vue l’investissement humain et économique nécessaire.

Tous les avis, surtout les plus extrêmes :hehe: , sont les bienvenues !!!

Merci :super:
Toulao
 
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Re: Avis et conseil pour l'achat d'un terrain

Message par Patamax le 08 Fév 2015 19:09

J'ai po de chance avec toi, mon post n'est encore pas passé........perdu aux oubliettes, lol.

Pour le bec hellouin : la critique est facile, mais je dis aux detracteurs de monter leur structure, et de nous montrer le resultat, pour voir si c'est 100% esprit perma.......
Deja, meme rhabi ne fait pas du 100% éthique, tout simplement parce que des que tu montes une structure pro, tu rentres dans un cadre légiféré, avec des lois auxquelles tu es obligé de te soumettre, sans compter que tu dois etre rentable la 1ere année, et tout ce que cela implique derriere......perso je dis bravo a hellouin, et de ne surtout pas faire attention aux critiques, car personne n'est éthique a 100%, et tout l'monde pourrait se critiquer en boucle.

Pour ton projet : la surface est viable en tous points !!
Pour les calculs de rendement : la tu disposes de chiffres pour un terrain opérationnel, donc il faut diviser ces chiffres pour les 3 1eres années, car ton sol ne sera pas autonome, donc aura un rendement moindre.
Apres pour trouver des gens qui veulent rentrer dans ton projet, c'est la que tout se complique, car c'est pas si facile que ca que de trouver du monde !!!! Mais ca se trouve, faut etre patient quoi........

Pour le reste, pour parler :
Je pense que tu as bien pensé ton projet et ton activité, pour moi, si tu arrives a tout entreprendre, on parle d'un laps de temps d'au moins 7 années, pour voir et avoir des resultats fructueux et le temps surtout de monter tous ces travaux : tout dependra bien sur du matos a disposition et du nombre de bras dont tu disposeras.
Bien sur 7 années, ce n'est pas pour le rendement, ca représente juste le moment ou tu auras a peu pres tout installer comme il faut, tout confondu !!! et que y'ai une osmose visible de ce que tu as creer.

j'y vais brouillon :

Par exemple, creuser le sol, faire une tranchée, y mettre des souches, faire les butes en branchage, remettre la terre dessus, installer le mulch : si tu fais ca au tractopelle, c'est une partie de plaisir, mais si tu n'as pas ce genre d'engin, ou si tu es limité par le cout de location ou autre, c'est deja pu la meme chose ! Donc si tu as pour projet de faire des butes permanentes, avec un tracto, ce n'est pas ce qui te prendras le plus de temps !!!!
Ce qui bouffe du temps, c'est que la construction de butes, dans la pratique, ne permet pas de temps de latence : si tu creuses, il faut que tes souches soient disponibles, mais surtout que ton branchage vert le soit aussi, que tu aies aussi ta sciure de dispo pour combler les trous d'air entre les souches, que tu aies de l'eau a disposition pour ensemencer le fond des butes, blablabla, et aussi que le mulch soit pret.
Parce que sinon, c'est possible de faire la bute, et de baché en attendant le mulch, mais si l'attente est longue, la terre n'etant pas cultivée et bachée donc peu de mauvaises herbes, celle ci va avoir tendance a se tasser, a s'affaisser, et c'est pas bon pour un bon depart en perma, puisque le but est d'avoir une terre ultra legere, pour la respiration et l'aeration du sous sol.
Bref, desfois on a les branchages verts, on les coupe, on fait ses butes, on a un contre temps, une grosse merde par exemple le tracto qui deconne, les branchages fletrisses, et en 5-6 jours, tu peux dire adieux a ton branchage qui est devenu tout sec......
Bon j'exagere un peu, mais c'est juste pour dire que le butage ca peut etre la partie la plus simple, comme la plus galere si mal organisé et mal géré !!!

D'apres moi, un projet comme celui la, necessite un vrai travail long et fastidieux sur MAQUETTE, de facon a y passer du temps de reflexion, un long temps de reflexion, meme !!! lol.
Histoire de tout poser a plat et d'avoir une vision d'ensemble : ca permet aussi de se rassurer, et quand on est bien dans sa tete, le reste va suivre, mais des le moment ou on doute, tout devient brouillon et c'est la qu'on se plante..........
Pour faire une maquette, faut avoir des chiffres types d'exploitation a disposition, ce que tu fais, et je trouve que tu as une bonne demarche : une fois que tu as les chiffres de tout ce que tu souhaites produire, tu as donc la surface a attribué, et tu as juste, sur la maquette a mettre en adéquation par rapport au terrain, a l'acces a l'eau si tu en as besoin, etc.
Mais je trouve que sur une surface de ce type, faut absolument une maquette, de facon a organiser au mieux et harmoniser au mieux, pour arriver a une finalité qui tient la route en terme de rendement, qualité de vie, osmose, praticité, etc.

Pour avoir de bon chiffres, il te suffit de te mettre en contact avec un paysan qui produit de la facon que tu produiras, voir analogue.
Et en general, en permaculture pro, c'est pas tabou de donner ses rendements moyens.

Je pense aussi qu'il faut bien etre sur de ce qu'on va pouvoir disposer comme outillage, materiel, et bien sur comme finances !!!
Et commencer a chiffrer ce qui va etre le plus indispensable et ce par quoi il va falloir commencer.
Le chiffrage doit se faire en terme d'argent mais aussi de temps.

Du coup : est ce que je commence par planter et investir dans les haies ?
Ais je un moyen de ne pas passer par un paysagiste pour acheter mes haies, si oui, ais je assez de boutures ? de semences ? combien de temps ca va me prendre a planter, et dans combien de temps cette haie sera opérationnelle ????
Est ce que en achetant, je pourrais gagner du temps ? combien ? est ce valable ?

est ce que je commence par les butes ? par implanter la basse court ? etc, etc, et ce, toujours en terme de temps et d'argent.

Mais aussi : est ce je peux faire des choses en meme temps ? est ce que je peux creuser mes etangs sans pour autant les mettre en oeuvre de suite, juste creuser ? Par exemple, c'est la gestion du temps que je veux pointer du doigt, car si par exemple je suis toute la journée sur la tracto car je l'ai loué, peut etre sera t''il plus logique de creuser les butes, puis les etangs et d'autres bricoles, puis de tout bacher, et de gerer par la suite, les trous etant creusés, et pu besoin de louer le tracto.

Bon, j'te mets en situation hein, ce sont des exemples qui me passent par la tete, car je dimensionne mon projet en ce moment meme, donc ce sont des questions qui me viennent souvent a l'esprit.
Et comme de mon coté, je n'ai que le printemps et l'été pour rendre ma grotte habitable et gerer la question de la gestion de l'eau, j'peux te dire que le premier facteur a ma reussite, c'est bien la gestion du temps !!!! mdr !!!!
On dirait pas comme ca, mais une journée passe tres vite............et si on brasse du vent en plus, bah ca passe 4 fois plus vite :mdr3:
Mon projet est plus simple, je te rassure, y'a aucune comparaison, sauf pour le temps, car pour le montage de mon potager, j'vais devoir transporter de la terre a la brouette, car l'endroit ou je suis ce n'est que des successions de descentes et de cotes d'au moins 10a15% :happy1: :happy1: :happy1:

Donc pour te donner une idée : 50 ballots de paille a monter sur un chemin de 300 metres d'environ 8%, deja rien que ca.................... :nono: , a pied, bien sur !!!!
Ensuite pour la grotte : bah faut que je brosse toute la surface a la brosse metalique pour enlever la mousse, que je passe tous les murs a la javel diluée avec 3 jours de sechage, et la grotte fait 50m2, donc 50m2 de plafond a brosser, plus les autres parois..............tout seul.............une fois passer a la javel, faut que je fasse un enduit chaux aérienne avec un sechage d'une semaine, que je mette le sol de niveau donc decaissage du sol, plus tasser le sol facon a l'ancienne avec de la glaise, puis passage a l'huile de lin avec 4 jours de sechage, ensuite j'ai un poteau de soutainement a faire d'au moins 2m sur 2m sur 2m, montage des ballots de paille, torchis interieur et exterieur, tubage de l'insert et de l'aeration, fabrication d'une porte d'entrée, etc, etc,etc.
Faut aussi que je monte mon recuperateur d'eau et que je bricole pour que le fut de recuperation soit a l'interieur de la grotte, j'ai une citerne maconnée a l'exterieur que je dois finir de decaisser sur 40cm et voir si la maconnerie ancienne est restée saine, sinon bah c'est a refaire..........
j'ai 1200m2 a defricher total pour y faire mon potager, tout seul..................... :mdr3:

Et le tout en dormant a la belle etoile, pas d'eau a proprement parler, pas d'electricité, pas de compagnie sauf le week end, sans compter que j'ai pas tout listé les travaux secondaires a realiser avant l'automne........
Si ca peut t'etre utile................

Bonne soirée.
Patamax
 
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